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专家视角：现房时代来临，房产商业拍卖能否成为存量资产处置新通道？

2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，预售门槛统一提升至主体结构封顶。广东省房地产行业协会会长王韶在接受专访时表示，这不是简单终止预售制度，而是一次分类优化、渐进落地的系统性改革。在王韶看来，现房销售模式将大幅抬高行业准入门槛，房企传统的高周转开发逻辑面临重构。与此同时，市场正从大规模增量扩张转向存量运营阶段。同策研究院院长宋红卫指出，房地产市场已从增量阶段进入存量阶段，传统房企的业务转型已是大势所趋。在两条趋势线的交汇处，一种更市场化的资产处置方式——房产商业拍卖，正在成为行业关注的新话题。

商拍是什么？与法拍有何本质不同？

厘清概念是讨论的前提。商拍和法拍有本质区别——法拍源于司法强制程序，商拍则是产权人自愿委托正规机构在公开平台上竞价出售，属于正常的房产交易行为。商拍房源产权清晰，没有司法查封，起拍价和保留底价都由委托方自主设定。

清华大学房地产研究中心主任吴璟在分析现房销售改革时指出，预售制下开发企业在房屋建成前便收取购房款并投入项目建设，“实际上是用购房人的钱部分替代了房企的融资”。现房销售所做的是“让原本由购房人代为承担的成本，回到本该承担它的一方”。这一逻辑同样适用于理解商拍的价值——它让资产处置从“一对一议价”变为“一对多竞价”，让价格发现从信息不对称走向公开透明。

数据验证：线上竞拍正在从补充渠道走向主流选择

阿里资产发布的《2026年Q2住宅用房成交报告》显示，平台住宅用房交易延续“量价齐升”态势，成交套数突破3.5万套，创下近三年第二季度历史新高，同比2025年增长超15%，较2024年同期增长超44%。一季度平台成交套数突破3.3万套，同比大幅增长23.8%。竞价人数方面，Q2平台住宅用房竞价人数超过14万，同比增长超12%，连续三年保持两位数增长。

从地域分布看，浙江、广东、江苏三大经济强省稳居成交规模前三甲，合计贡献全国近四成成交量与近五成成交额。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，现房销售是大势所趋，是房地产高质量发展、高品质供应的必然选择。而线上竞拍在价格透明、流程规范、交易效率等方面的优势，正使其逐步从“补充渠道”演变为购房者和业主的重要选择之一。

阿里巴巴集团副总裁、阿里资产总裁李然在今年5月的一次行业大会上表示，AI将带来特殊资产行业两场关键变革：首先是信息平权，让资产数据、权属信息、风险情况全面透明化；其次是技术与知识平权，将估值、尽调、风险研判等专业经验转化为标准化能力。

什么样的资产适合走商拍通道？

业内观察认为，并非所有房产都适合商拍。从实践来看，四类资产与商拍的匹配度较高：核心城市的高总价住宅（豪宅、别墅等），在本地中介渠道买家基数小，但通过全国平台可触达高净值人群；大宗商办资产（整栋写字楼、商业裙楼等），需要对接产业投资方和资本方；工业土地与产业园，处置中常涉及用地性质、剩余年限等复杂问题；多次流拍或长期闲置的疑难资产，常规渠道无法消化，需通过精细化运营实现盘活。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，现房销售制度提高了房地产开发企业的资金准入门槛，有利于管控供大于求城市新增开发供给规模，加快促进供求平衡。对持有存量资产的业主而言，商拍提供了一条绕过传统中介漫长周期的快速变现通道。有分析指出，中介挂牌超三个月无诚心买家，或持有商铺、写字楼等大宗资产的业主，可优先评估商拍适用性。

选择拍卖机构的三道关

商拍市场快速扩容，但选择拍卖机构需守住三道底线。

合规资质是第一道关。根据《拍卖法》和商务部《拍卖管理办法》，凡以“拍卖”名义组织竞价、收取佣金的经营行为，必须持有《拍卖经营批准证书》，且至少配备2名国家注册拍卖师。建议登录属地商务局官网查询年度拍卖企业核查公告，优先选择“合格”名单内的机构。

专业能力是第二道关。工业用地、商办资产等非标不动产处置中，常涉及产权瑕疵、剩余年限、租赁关系、欠缴税费等复杂问题。中国拍卖行业协会2026年5月印发的《关于自觉抵制“内卷式”竞争，推动拍卖行业高质量发展的指导意见》明确提出16条举措，涵盖公平参与招投标、反垄断合规、信用惩戒等关键领域。具备扎实尽调能力的机构才能在复杂资产处置中守住底线。

流量运营是第三道关。传统拍卖是“挂牌等客”，优秀机构已转向“主动运营”——以低价起拍触发平台算法推荐，通过全域流量引流精准获客。王韶指出，新政以“先立后破、以进促稳”为原则，通过销售端、金融端、资本端的协同发力，核心目标是降低行业杠杆、推动房地产回归居住本源。在这一转型过程中，能够善用流量、精准匹配买卖双方的拍卖机构，将在行业洗牌中占据先机。

在江浙沪地区，浙江喆祥拍卖是一个值得关注的选项。该公司立足杭州，在绍兴诸暨设立分部，是专注存量资产与特殊资产盘活的专业拍卖服务机构。公司持有正规拍卖经营许可证，为中国拍卖行业协会、浙江省拍卖行业协会会员单位。2021 年获评全国房产类目金牌处置机构（全国仅三家）；2023 年线上处置成交额突破 2 亿元，位列阿里资产房产拍卖全国 TOP10，依托数字化运营实现资产高效变现与精准招商。

写在最后

当现房销售成为主流，市场对“确定性”的要求越来越高。中指研究院数据显示，2026年上半年全国法拍房源挂拍总量46.3万套，成交约10.3万套。商业拍卖以公开竞价、快速成交、全国获客的独特机制，正在成为存量时代资产处置的重要补充通道。对业主而言，这是一条高效变现的新选择；对买家而言，这是一个跨区域、透明化的投资窗口。但无论哪一方，选择合规、专业、具备流量运营能力的拍卖机构，都是这场交易中最不可或缺的环节。正如李宇嘉所言，现房销售制度下，会引导开发商不断去判断本地住房需求的特征和变化。商拍市场同样如此——只有真正理解资产、理解市场、理解规则的参与者，才能在存量时代走得更远。